U svakodnevnom životu stanari zgrada često nisu svesni koliko je važno postojanje jasnih pravila, organizacije i upravljanja zajedničkim prostorima. Upravo tu ulogu imaju stambena zajednica i skupština stanara, koje zajedno čine osnovu za funkcionisanje svake stambene zgrade.

Šta je stambena zajednica?

Stambena zajednica predstavlja pravno lice koje čine svi vlasnici posebnih delova zgrade – stanova, lokala, garaža i drugih prostorija. Ona se formira kako bi stanari zajednički upravljali zgradom, održavali je i donosili odluke važne za očuvanje njene funkcionalnosti i vrednosti.

Po važećim zakonima, svaka stambena zgrada sa više od tri posebne jedinice dužna je da osnuje stambenu zajednicu i registruje je kod nadležnog organa. Registracijom stambena zajednica stiče sposobnost da:

• Zaključuje ugovore (npr. o čišćenju, održavanju liftova, obezbeđenju zgrade),
• Prikuplja i upravlja novčanim sredstvima stanara,
• Zastupa zajedničke interese pred sudovima i institucijama,
• Učestvuje u projektima energetske efikasnosti i programima subvencionisanog održavanja.

Bez registrovane stambene zajednice, upravljanje zgradom postaje haotično i prepušteno improvizaciji, što često dovodi do zapuštenosti objekta i smanjenja njegove tržišne vrednosti.

Koja je uloga skupštine stanara?

Skupština stanara je najviši organ upravljanja stambenom zajednicom. Ona okuplja sve vlasnike posebnih delova zgrade, koji na sastancima raspravljaju i odlučuju o svim pitanjima od zajedničkog značaja.

Neke od ključnih odluka koje donosi skupština stanara su:

• Izbor i smena upravnika zgrade,
• Donošenje plana održavanja i investicija,
• Odluke o iznosu mesečnih uplata za fond održavanja,
• Donošenje kućnog reda,
• Odlučivanje o velikim investicijama (popravka krova, zamena liftova, izolacija i drugo),
• Pribavljanje i korišćenje subvencija i donacija.

Za donošenje odluka obično je potrebna prosta većina prisutnih vlasnika, dok su za važne investicije potrebne kvalifikovane većine, često dve trećine ili više.

Važno je napomenuti da su svi vlasnici dužni da poštuju odluke skupštine, čak i oni koji su na sastanku glasali protiv ili nisu prisustvovali.

Upravnik zgrade – ko je i šta radi?

Upravnik je lice koje bira skupština stanara, i koje obavlja svakodnevne poslove u ime stambene zajednice. Njegova odgovornost obuhvata:

• Organizaciju i praćenje izvršenja radova na zgradi,
• Vođenje evidencije o prihodima i rashodima zajednice,
• Komunikaciju sa stanarima i izvođačima radova,
• Sprovođenje odluka skupštine,
• Brigu o pravnoj usklađenosti poslovanja stambene zajednice.

Ukoliko stanari ne žele da sami biraju upravnika iz svojih redova, mogu angažovati profesionalnog upravnika – licencirano lice koje profesionalno vodi više zgrada, uz naknadu.

Zašto je važno aktivno učestvovati?

Pasivnost stanara najčešći je uzrok problema u funkcionisanju stambene zajednice. Nedolazak na sastanke, neplaćanje obaveza i nezainteresovanost za rad zajednice mogu dovesti do:

• Degradacije zajedničkih prostora,
• Pravnih sporova i finansijskih dugovanja,
• Smanjenja tržišne vrednosti nekretnina.

S druge strane, aktivno učešće omogućava:

• Kvalitetnije održavanje i lepši izgled zgrade,
• Snižavanje troškova kroz planirano ulaganje,
• Pravovremenu reakciju na probleme,
• Jačanje međuljudskih odnosa među stanarima.

Zgrada nije samo prostor za život – ona je zajednička odgovornost svih koji u njoj žive. Svaki stanar ima pravo, ali i obavezu da se uključi u donošenje odluka koje oblikuju svakodnevni život i budućnost zajednice.

Zaključak

Stambena zajednica i skupština stanara su stubovi organizovanog života u stambenim zgradama. Njihovo pravilno funkcionisanje direktno utiče na kvalitet života, bezbednost i vrednost imovine svih stanara. Angažovanjem, solidarnošću i odgovornim pristupom svi stanari mogu doprineti stvaranju sigurnijeg, uređenijeg i prijatnijeg okruženja za život.